Atunci când te decizi să-ți vinzi locuința, primul gând care îți vine în minte este firesc: „Oare cât aș putea obține pe el în piața de azi?”
O evaluare greșită încă de la început este motivul numărul unu pentru care 70% din proprietățile puse în vânzare direct de către proprietari stagnază pe portaluri luni de zile. Un preț stabilit „după ureche” sau bazat pe anunțurile vecinilor poate însemna fie pierdere de bani (dacă îl pui sub valoarea pieței), fie blocaj total și uzură morală (dacă prețul este nerealist de mare).
Sunt Xenia Mazilu, agent imobiliar la ainex.ro, iar în acest articol îți explic exact cum calculăm noi, profesioniștii, valoarea reală de piață a unui imobil și cum se determină corect prețul pe metru pătrat util.
Ce înseamnă de fapt „prețul pe metru pătrat” și cum se calculează?
Cea mai frecventă greșeală pe care o văd la proprietari este confundarea suprafeței utile cu suprafața construită sau suprafața totală.
Formula de bază folosită în evaluarea imobiliară este:
$$\text{Preț pe m}^2 = \frac{\text{Prețul total de tranzacționare}}{\text{Suprafața utilă (m}^2\text{)}}$$Suprafața utilă: Este spațiul efectiv de locit (dormitoare, sufragerie, baie, bucătărie, holuri), excluzând balcoanele, lojele și pereții.
Suprafața utilă totală: Include și suprafața balcoanelor/teraselor.
Sfat de la Xenia Mazilu: În anunțurile imobiliare și în analizele de bancă, punctul de plecare este întotdeauna suprafața utilă conform releveului cadastral, nu estimarea aproximativă din memorie!
Cei 6 factori cruciali care modifică prețul pe metru pătrat
Nu există două apartamente identice, chiar dacă se află în același bloc. Iată coeficienții de ajustare pe care îi luăm în calcul la ainex.ro:
Localizarea și micro-zona (Locație, locație, locație): Proximitatea față de mijloace de transport, școli, parcuri sau centre comerciale poate crește valoarea pe metru pătrat cu 10-25%.
Anul construcției și tipul structurii: Blocurile noi au cerințe diferite față de cele vechi. În plus, clasa de risc seismic influențează direct posibilitatea cumpărătorului de a obține un credit ipotecar.
Etajul: Etajele intermediare (1-3) au întotdeauna cel mai mare preț pe metru pătrat. Parterul și ultimul etaj (fără mansardă) suferă de obicei o diminuare de preț de 5-10%.
Starea interioară și finisajele: Un apartament complet renovat recent se va vinde mai scump, însă investiția în finisaje extrem de scumpe/lux rareori se recuperează 100%.
Orientarea cardinală și priveliștea: Orientarea Sud/Sud-Est (lumină naturală maximă) și o vedere neobstrucționată adaugă valoare vizibilă la vizionări.
Dotările blocului și parcarea: Prezența unui lift modern, eficiența termică a clădirii și, mai ales, existența unui loc de parcare intabulat pot crește prețul final cu mii de euro.
Prețul cerut vs. Prețul de tranzacționare: Capcana anunțurilor de pe internet
Când cauți pe site-urile de imobiliare apartamente similare cu al tău, vezi prețurile cerute de alți vânzători, nu prețurile la care s-au vândut efectiv acele proprietăți!
Prețul cerut (de listare): Este dorința sau tentația vânzătorului, adesea umflată din motive emoționale sau pentru a lăsa spațiu de negociere.
Prețul de tranzacționare (de piață): Este suma reală care se semnează la notar. De regulă, diferența dintre prețul de listare și cel de vânzare este între 3% și 8%.
La ainex.ro, noi nu ne bazăm doar pe speculațiile din anunțuri, ci analizăm istoricul real de tranzacționare și dinamica cererii din zona ta specifică.
Vrei să afli valoarea reală a apartamentului tău?
O evaluare profesionistă îți economisește luni de zile de așteptare și îți garantează că obții valoarea maximă din piață, fără riscul de a-ți deprecia proprietatea prin ajustări succesive de preț.
Dacă vrei o analiză comparativă de piață detaliată și personalizată pentru locuința ta:
📞 Apelează cu încredere la echipa ainex.ro sau programează o consultanță direct cu mine pentru o evaluare gratuită a imobilului tău!
