Una dintre cele mai frecvente greșeli ale proprietarilor care doresc să vândă un imobil este stabilirea prețului de pornire pe baza valorii sentimentale, a investițiilor personale făcute de-a lungul anilor sau a prețurilor afișate în anunțurile similare de pe internet (care reprezintă doar prețuri cerute, nu prețuri finale de tranzacționare).
Stabilirea unui preț nerealist are două consecințe majore: dacă prețul este prea mare, proprietatea va bloca pe site-urile de imobiliare și își va pierde din atractivitate; dacă este prea mic, vânzătorul pierde bani valoroși la masa negocierilor.
Sunt Xenia Mazilu, agent imobiliar la ainex.ro, iar în acest ghid îți explic cum realizăm o evaluare profesionistă de piață și care sunt cei 7 factori cruciali care influențează valoarea reală a unei locuințe.
Ce este Analiza Comparativă de Piață (CMA)?
Înainte de a lista un imobil, la ainex.ro realizăm o Analiză Comparativă de Piață (CMA). Aceasta presupune compararea proprietății tale cu:
Imobile similare vândute recent în aceeași zonă (tranzacții reale încheiate la notar).
Imobile similare aflate în prezent la vânzare (concurența ta directă).
Imobile care au stat pe piață luni de zile fără să se vândă (pentru a înțelege plafonul superior al prețului).
Cei 7 factori esențiali care influențează prețul unei proprietăți
1. Localizarea și micro-zona
Micro-zona este adesea mai importantă decât cartierul în sine. Proximitatea față de mijloacele de transport în comun, școli de top, parcuri, dar și poziționarea departe de artere de trafic intens sau surse de zgomot pot adăuga între 5% și 15% la valoarea proprietății.
2. Anul construcției și structura de rezistență
Imobilele construite după standarde seismice moderne (în special cele post-1977 sau după 2010) au un preț/mp sensibil mai mare. Structura din cadre de beton sau cărămidă oferă un plus de siguranță apreciat de cumpărători și aprobat mai ușor de bănci pentru credite.
3. Etajul și orientarea cardinală
Etajele intermediare (1-3): Sunt cele mai căutate și obțin cel mai bun preț.
Parterul și ultimul etaj: Au de regulă o reducere de preț de 5% - 10%, cu excepția cazurilor în care parterul are grădină proprie intabulată sau ultimul etaj oferă o terasă tip penthouse.
Orientarea: Locuințele orientate spre Sud sau Sud-Vest (luminoase și călduroase) sunt mai apreciate decât cele orientate exclusiv spre Nord.
4. Locul de parcare și boxa/debaraua
În orașele aglomerate, un loc de parcare privat (subteran sau suprateran) înscris în Cartea Funciară poate crește valoarea de atractivitate a proprietății și poate adăuga între 5.000 și 15.000 EUR la valoarea totală a pachetului.
5. Starea interioară și calitatea finisajelor
Finisajele neutre, moderne și bine întreținute accelerează vânzarea. Totuși, atenție: renovările ultra-luxoase personalizate rareori își recuperează 100% din investiție la vânzare, deoarece gusturile cumpărătorilor variază.
6. Eficiența energetică și sistemul de încălzire
O centrală proprie de apartament, încălzirea în pardoseală, geamurile tripan de calitate și un certificat energetic clasa A reduc considerabil costurile lunare, devenind argumente puternice de negociere.
7. Situația juridică și actele complete
O proprietate cu actele „la zi” (cadastru, intabulare, certificat energetic, lipsă sarcini sau ipoteci problematice) se vinde mult mai repede și la un preț mai bun, oferind cumpărătorului siguranță și posibilitatea de a obține rapid un credit bancar.
Vrei să afli valoarea reală de piață a proprietății tale?
Nu lăsa prețul locuinței tale la voia întâmplării. O evaluare corectă de la început îți garantează o tranzacție rapidă și profitabilă.
La ainex.ro, îți oferim o evaluare gratuită a proprietății și un plan personalizat de promovare.
📞 Contactează echipa ainex.ro sau programează o întâlnire cu mine, Xenia Mazilu, pentru o analiză detaliată!
