De Xenia Mazilu – Expert imobiliar în Timișoara
Una dintre cele mai importante decizii pe care trebuie să le ia un proprietar atunci când vrea să vândă o locuință este stabilirea prețului de pornire.
Prea mare și riști să pierzi luni întregi fără oferte serioase. Prea mic și poți pierde mii sau chiar zeci de mii de euro.
În 2026, piața imobiliară din Timișoara este într-o perioadă în care prețurile sunt ridicate, dar cumpărătorii sunt tot mai atenți la ceea ce primesc pentru banii lor. Conform Indicelui Imobiliare.ro, în august 2026 prețul mediu solicitat pentru apartamentele din Timișoara a ajuns la 1.978 €/mp, în creștere cu 8,8% față de august 2025. Pentru apartamentele vechi, media era de 1.933 €/mp, iar pentru cele noi, 2.261 €/mp.
Dar există o problemă importantă:
media orașului nu îți spune cât valorează apartamentul tău.
Prețul corect nu se stabilește după cât ai nevoie
Aceasta este probabil cea mai frecventă greșeală pe care o întâlnesc.
„Am nevoie de 120.000 €.”
„Vreau să-mi rămână 100.000 € după vânzare.”
„Am investit 30.000 € în renovare.”
Toate acestea sunt importante pentru proprietar, dar nu stabilesc valoarea de piață.
Cumpărătorul nu plătește pentru cât ai nevoie tu.
El plătește în funcție de:
- zona în care se află proprietatea;
- suprafață;
- compartimentare;
- anul construcției;
- starea imobilului;
- etaj;
- lift;
- parcare;
- orientare;
- vedere;
- eficiență energetică;
- calitatea renovării;
- apropierea de mijloace de transport, școli și servicii;
- alternativele pe care le are în acel moment.
De aceea, o proprietate care „pare” foarte valoroasă pentru proprietar poate avea o valoare de piață semnificativ mai mică.
Nu te uita doar la prețul pe metru pătrat
Prețul pe mp este un punct de plecare, nu o evaluare.
Să presupunem că găsești pe internet apartamente similare cu 2.000 €/mp.
Asta nu înseamnă automat că și apartamentul tău valorează 2.000 €/mp.
Două apartamente de 60 mp pot avea valori foarte diferite.
Unul poate fi într-un bloc nou, cu parcare, balcon, lift și finisaje premium.
Celălalt poate fi într-un bloc vechi, la ultimul etaj, fără lift și cu necesar de renovare.
Suprafața este aceeași.
Valoarea nu este.
Prețul din anunț nu este întotdeauna prețul la care se vinde
Aceasta este o diferență pe care orice proprietar ar trebui să o înțeleagă.
Pe portalurile imobiliare vezi, în primul rând, prețuri solicitate.
Nu toate aceste proprietăți se vând la prețul afișat.
Unele sunt negociate.
Altele rămân luni întregi pe piață.
Unele sunt retrase.
Altele sunt vândute rapid pentru că au fost poziționate corect.
De aceea, dacă vezi un apartament similar listat la 150.000 €, nu înseamnă automat că trebuie să îl listezi pe al tău la 155.000 €.
Trebuie să înțelegi mai întâi de ce acel apartament este la 150.000 € și cât de atractiv este pentru cumpărător.
Timișoara nu are un singur preț
Diferențele dintre cartiere pot fi foarte mari.
Datele Imobiliare.ro din primul trimestru al anului 2026 indicau, de exemplu, valori medii solicitate de aproximativ 2.698 €/mp în zona Ultracentral, 2.385 €/mp în Tipografilor și 2.286 €/mp în Take Ionescu.
La polul opus, Steaua era în jurul valorii de 1.599 €/mp, Iosefin 1.610 €/mp, iar Blașcovici 1.632 €/mp.
Aceste cifre demonstrează un lucru simplu:
nu poți evalua corect o proprietate doar spunând „în Timișoara se vinde cu X euro/mp”.
Trebuie analizată zona exactă.
Uneori chiar și două străzi apropiate pot avea diferențe importante de atractivitate.
Cum aș stabili eu prețul unei proprietăți
Când analizez o proprietate, nu pornesc direct de la suma pe care proprietarul își dorește să o obțină.
Încep cu piața.
1. Analizez zona
Care este cererea?
Cine cumpără în acea zonă?
Ce alternative există?
Care sunt proprietățile concurente?
2. Analizez clădirea
Bloc nou sau vechi?
Ce structură are?
Există lift?
Cum arată fațada?
Cum sunt spațiile comune?
Există probleme cunoscute?
3. Analizez apartamentul
Suprafața utilă este doar începutul.
Mă uit la:
- compartimentare;
- numărul camerelor;
- băi;
- balcon;
- depozitare;
- lumină naturală;
- orientare;
- etaj;
- vedere;
- zgomot;
- starea instalațiilor.
4. Analizez investițiile făcute
O renovare de calitate poate crește atractivitatea proprietății.
Dar trebuie făcută diferența între:
„am investit mult”
și
„piața este dispusă să plătească mai mult”.
Nu orice euro investit se recuperează integral în prețul de vânzare.
5. Analizez concurența actuală
Aici este una dintre cele mai importante etape.
Dacă tu ai un apartament de 2 camere la 110.000 €, iar cumpărătorul poate alege între alte 15 apartamente similare, întrebarea nu este:
„Cât vreau eu?”
Ci:
„De ce ar trebui cumpărătorul să îl aleagă pe al meu?”
Există trei prețuri pe care trebuie să le cunoști
Înainte de a publica anunțul, eu recomand să ai în minte trei valori.
Prețul maxim
Este suma la care ai putea încerca să vinzi dacă proprietatea are caracteristici foarte bune și există condițiile potrivite în piață.
Prețul realist
Este prețul la care proprietatea poate atrage cumpărători serioși și poate genera negocieri reale.
Prețul de oportunitate
Este prețul la care poți accelera semnificativ vânzarea, dacă ai nevoie să vinzi într-un timp mai scurt.
Problema apare atunci când proprietarul pune direct prețul maxim și se așteaptă să obțină imediat o ofertă.
Ce se întâmplă când pui un preț prea mare?
La început, probabil vei primi multe vizualizări.
Poate chiar telefoane.
Dar dacă proprietatea rămâne pe piață și nu apar vizionări sau oferte, cumpărătorii încep să o perceapă ca fiind „problema” din piață.
Și aici apare un fenomen foarte interesant.
La început, cumpărătorul spune:
„Este prea scump.”
După câteva săptămâni:
„Probabil este ceva în neregulă cu proprietatea.”
După câteva luni:
„Dacă nu s-a vândut până acum, sigur putem negocia foarte mult.”
Astfel, un preț inițial prea mare poate ajunge să îți slăbească poziția de negociere.
Dar dacă îl pui prea ieftin?
Aici apare cealaltă extremă.
Dacă proprietatea este evaluată corect la 150.000 €, dar tu o listezi la 130.000 € doar pentru a o vinde rapid, este posibil să primești foarte mult interes.
Dar interesul nu înseamnă neapărat că ai făcut cea mai bună afacere.
O diferență de 20.000 € poate fi enormă.
De aceea, obiectivul nu este:
„Să vând cât mai repede.”
Nici:
„Să cer cât mai mult.”
Obiectivul este:
„Să găsesc echilibrul dintre preț, timp și probabilitatea reală de tranzacționare.”
Un exemplu simplu
Să presupunem că ai un apartament de 2 camere, 55 mp, într-o zonă bună din Timișoara.
După analiza proprietății și a concurenței rezultă că valoarea realistă este în jur de 110.000 €.
Ai putea avea trei strategii:
120.000 €
Poți testa piața, dar riști să reduci numărul cumpărătorilor interesați.
110.000–115.000 €
Poți intra într-o zonă competitivă și păstra spațiu pentru negociere.
100.000–105.000 €
Poți atrage rapid interes, dar riști să lași bani pe masă.
Nu există o cifră universală.
Strategia depinde de proprietate, concurență și obiectivul proprietarului.
Cât de important este momentul în care intri pe piață?
Foarte important.
Piața nu este statică.
În august 2026, prețul mediu solicitat pentru apartamentele din Timișoara era cu 8,8% mai mare decât în aceeași lună a anului precedent.
Dar faptul că piața crește nu înseamnă că orice proprietate poate fi listată la orice preț.
Cumpărătorii compară.
Iar în momentul în care apar alternative mai bune la același preț, proprietatea ta trebuie să aibă un motiv clar pentru care merită aleasă.
Cea mai bună întrebare nu este „Cât pot cere?”
Când discut cu un proprietar, prefer să schimb puțin perspectiva.
În loc de:
„Cât pot să cer pe apartament?”
întreb:
„Ce strategie ne permite să obținem cel mai bun rezultat posibil din piața actuală?”
Pentru că o proprietate nu este vândută doar printr-un număr.
Este vândută prin:
preț + poziționare + prezentare + promovare + negociere + strategie.
Un apartament foarte bun, prezentat slab și poziționat greșit, poate sta pe piață.
Un apartament corect poziționat, prezentat profesionist și promovat către cumpărătorul potrivit poate avea rezultate mult mai bune.
Concluzie: nu încerca să fii cel mai scump din piață
Dacă vrei să vinzi o proprietate în Timișoara în 2026, nu recomand să alegi prețul doar după:
- ce cere vecinul;
- cât ai investit;
- cât ai nevoie;
- cât ai văzut pe internet;
- cât crezi că „mai crește piața”.
Prețul trebuie construit pe date și poziționarea reală a proprietății.
Iar cea mai bună strategie este să știi de la început:
Care este valoarea proprietății?
Care este prețul competitiv?
Care este limita până la care merită negociat?
Și ce trebuie făcut pentru ca proprietatea să se vândă în condiții bune?
Din experiența mea ca expert imobiliar în Timișoara, diferența dintre o vânzare bună și una care lasă bani pe masă începe, de foarte multe ori, înainte ca primul cumpărător să intre pe ușă.
Prețul corect nu este cel mai mare preț pe care îl poți scrie într-un anunț.
Este prețul care îți permite să vinzi inteligent.
Xenia Mazilu
Expert imobiliar în Timișoara
„O proprietate bine evaluată nu are nevoie să convingă piața că merită mai mult. Trebuie doar să fie poziționată corect pentru cumpărătorul potrivit.”
